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Registro Público de
Administradores de la Provincia de Buenos Aires - Ley 14701.
La
Provincia de Buenos Aires creó un Registro Público de
Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal el que estará
a cargo de la autoridad de aplicación que a ese efecto designe el
Poder Ejecutivo.-
Publicado en BO Prov BSAS el 18-3-2015
CAPÍTULO I
REGISTRO PÚBLICO DE ADMINISTRADORES DE CONSORCIOS DE PROPIEDAD
HORIZONTAL
Artículo 1.- Registro: Créase el Registro Público de Administradores
de Consorcios de Propiedad Horizontal de la Provincia de Buenos
Aires, el que estará a cargo de la autoridad de aplicación que a ese
efecto designe el Poder Ejecutivo, la que será competente en todo lo
relativo a la presente ley.
Artículo 2.- Obligación de inscripción: La administración de
consorcios no puede ejercerse a título oneroso ni gratuito, sin la
previa inscripción en el Registro Público de Administradores de
Consorcios de Propiedad Horizontal.
Artículo 3.- Administrador/a ad honorem: Se denomina administrador/a
ad honorem o a título gratuito, a aquel propietario de una unidad
funcional y que ejerza esta función sin percibir retribución alguna,
aunque con mandato para ello.
Artículo 4.- Requisitos para la inscripción: Para su inscripción,
los administradores de consorcios deben presentar la siguiente
documentación:
a.
Nombre y apellido o razón social y domicilio real.
b.
Para el caso de personas de existencia ideal, deberán presentar
certificado de vigencia de inscripción en la Dirección Provincial de
Personas Jurídicas.
c.
Constitución de domicilio especial.
d.
Número de CUIT.
e.
Certificado de aprobación de un curso de capacitación sobre
administración de consorcios, cuyo contenido será determinado por la
autoridad de aplicación.
Quienes ejerzan las funciones de administrador/a ad honorem quedan
eximidos de presentar lo indicado en los incisos c), d) y e). En
cambio, deberán acompañar copia certificada del acta de asamblea en
el que ha sido designado como administrador/a ad honorem y
aceptación del cargo. Cuando una misma persona se desempeñe como
administrador/a ad honorem y administrador/a a título oneroso, no le
será aplicable lo previsto en el párrafo anterior.
Artículo 5.- Impedimentos: No pueden inscribirse en el Registro o
mantener la condición de activo:
a.
Los inhabilitados para ejercer el comercio.
b.
Los fallidos y concursados hasta su rehabilitación definitiva.
c.
Los sancionados con pena de exclusión, antes de pasados cinco (5)
años desde que la medida haya quedado firme.
d.
Los inhabilitados por condena penal por delitos dolosos relacionados
con la administración de intereses, bienes o fondos ajenos, mientras
dure la inhabilitación.
Artículo 6.- Certificado de acreditación: El administrador solo
puede acreditar ante los consorcios su condición de inscripto en el
Registro, mediante un certificado emitido a su pedido, cuya validez
es de treinta (30) días. En dicha certificación deben constar la
totalidad de los datos requeridos al peticionante en el artículo 4
de la presente ley, así como las sanciones que se le hubieran
impuesto en los dos (2) últimos años. El administrador, salvo que se
trate de una administración gratuita, debe presentar ante el
consorcio el certificado de acreditación, en la asamblea ordinaria o
extraordinaria que se realice a fin de considerar su designación o
continuidad.
Artículo 7.- Publicidad del Registro: El Registro es de acceso
público, pudiendo cualquier interesado informarse gratuitamente
respecto de todo inscripto, en cuanto a los datos e informes
exigidos en la presente ley, así como de las sanciones que se le
hubieren impuesto en los últimos dos (2) años. El Registro se
encontrará disponible para su consulta en la página Web del
organismo de contralor de la provincia de Buenos Aires pertinente.
Asimismo, la reglamentación establecerá los lugares físicos de
consulta.
CAPÍTULO II
OBLIGACIONES DE LOS ADMINISTRDORES DE PROPIEDAD HORIZONTAL
Artículo 8.- Obligaciones del administrador: Los administradores de
los inmuebles sometidos al Régimen Jurídico de la Propiedad
Horizontal, en el ejercicio de sus funciones deben, sin perjuicio de
las demás obligaciones establecidos por otras leyes:
a.
Presentar una constancia del certificado de inscripción en el
Registro, en la asamblea ordinaria o extraordinaria que se realice,
a fin de considerar su designación o continuidad. Dicha constancia
deberá ser presentada anualmente en la asamblea ordinaria de
copropietarios que se realice en cada uno de los consorcios que
administra, junto con una copia de la presente ley.
b.
Ejecutar fielmente las decisiones adoptadas por la asamblea de
copropietarios.
c.
Asegurar al inmueble contra incendio y accidentes, al personal
dependiente del consorcio y terceros.
d.
Llevar en debida forma los libros de administración, de actas de
asambleas y de registro de firmas de los copropietarios.
e.
Llevar actualizado un libro de registro de firmas de los
copropietarios, el que debe ser exhibido al comienzo de cada
asamblea, a fin de que los copropietarios presentes puedan verificar
la autenticidad de los poderes que se presenten.
f.
Conservar la documentación del consorcio y garantizar el libre
acceso de los consorcistas, inquilinos a cuyo cargo se encuentre el
pago de expensas o apoderados de los copropietarios. El
administrador debe otorgar la vista de la documentación en un plazo
no mayor de cinco (5) días de la fecha en que se formuló la
solicitud.
g.
Cuando los copropietarios, en asamblea ordinaria o extraordinaria,
lo dispongan por mayoría, se debe realizar una auditoría a través de
un profesional contable. La negativa a realizarla u obstaculizar su
avance es causal de remoción.
h.
Convocar a las asambleas ordinarias o extraordinarias conforme a los
reglamentos de copropiedad, bajo pena de nulidad, especificando
lugar, día, orden del día y horario de comienzo. En la misma se
adjuntará copia del acta de la última asamblea realizada.
i.
Denunciar ante el organismo competente de la provincia de Buenos
Aires, toda situación antirreglamentaria y las obras ejecutadas en
el consorcio que administra, sin el respectivo permiso de obra o sin
aviso de obra, según corresponda conforme las normas vigentes.
j.
Atender a la conservación de las partes comunes y resguardar la
seguridad del edificio e integridad física de las personas,
garantizando que el personal que realiza tareas en forma habitual en
los edificios que él administra, se capacitan anualmente en materia
de higiene, seguridad y medidas de prevención contra incendios.
k.
En caso de renuncia, cese o remoción, debe poner a disposición del
consorcio, dentro de los cinco (5) días, los libros y documentación
relativos a su administración, no pudiendo ejercer en ningún caso,
la retención de los mismos.
Artículo 9.- Seguridad e higiene: Los administradores/as de
consorcios deberán arbitrar los medios para asegurar que los
trabajadores habituales del consorcio asistan a cursos de
capacitación sobre seguridad e higiene, al menos una vez por año,
cuyo dictado estará a cargo de instituciones especializadas
conformadas por representantes de todos los sectores de la actividad
oficialmente reconocidos por el Ministerio de Trabajo, Empleo y
Seguridad Social de la Nación. El curso deberá involucrar, como
mínimo, los siguientes tópicos: prevención de accidentes; orden y
limpieza; medidas de prevención de accidentes e incendios; normas de
evacuación de edificios y primeros auxilios.
Artículo 10.- Declaración jurada: Los/as administradores/as
inscriptos/as en el Registro creado por esta ley, deben presentar
anualmente ante la autoridad de aplicación, un informe que tendrá
carácter de declaración jurada con el siguiente contenido:
a.
Listado actualizado de los consorcios que administra, consignando si
lo hace a título gratuito u oneroso.
b.
Copia de las actas de asambleas relativas a rendiciones de cuentas.
c.
Detalle de los pagos de los aportes y contribuciones previsionales,
de seguridad social y cualquier otro aporte de carácter obligatorio;
seguro de riesgo de trabajo; cuota sindical si correspondiere;
capacitación sobre seguridad e higiene, relativos a los trabajadores
dependientes de cada uno los consorcios que administra, indicando
fecha y entidad bancaria en la que se efectuó el depósito.
d.
Nómina de juicios civiles y comerciales en los que haya sido
demandado personalmente por daños y perjuicios o cualquier otra
acción judicial, relacionados con la administración de intereses,
bienes o fondos ajenos. En el caso de personas jurídicas, la
reglamentación deberá establecer qué otras autoridades deben cumplir
con este requisito.
e.
Nómina de juicios civiles y comerciales en los que haya sido actor o
demandado el consorcio que administra.
f.
En su caso, el detalle de los juicios por cobro de expensas,
indicando carátula, capital reclamado y juzgado interviniente.
Artículo 11.- De las liquidaciones de expensas: Las liquidaciones de
expensas contendrán:
a.
Datos actualizados del titular o herederos de cada unidad,
porcentual correspondiente, total a pagar por cada unidad, saldo
anterior y actual al mes liquidado, intereses punitorios. Si los
hubiere, se detallarán los depósitos judiciales efectuados en el mes
anterior y los convenios de pago efectuados con propietarios
deudores de expensas y aprobados por la asamblea de copropietarios.
b.
Datos del administrador (nombre, domicilio, teléfono, C.U.I.T. o
C.U.I.L., número de inscripción en el Registro).
c.
Datos del consorcio, con el número de C.U.I.T.
d.
Detalle de los ingresos y egresos del mes anterior.
e.
El recibo del administrador por el cobro de sus honorarios,
detallando número de C.U.I.T., consignando su situación fiscal,
importe total y período al que corresponde.
f.
En caso que existieran juicios por cobro de expensas o por otras
causas en los que el consorcio sea parte, se indicará en la
liquidación mensual todos los datos del mismo (número de juzgado
interviniente y expediente, carátula, objeto y estado) y capital
reclamado.
g.
Listado de unidades funcionales en mora, indicando períodos y
montos.
Además, en el caso de los consorcios compuestos por menos de 100
unidades funcionales, también se deberá:
h.
Informar nombre y cargo del personal del consorcio, indicando
categoría del edificio, número de C.U.I.L., sueldo básico, horas
extras detalladas, período al que corresponde el pago, detalles de
descuentos y aportes por cargas sociales a cargo del consorcio.
i.
Detallar los pagos por suministros, servicios y abonos a
contratistas, indicando nombre de la empresa, domicilio, número de
C.U.I.T. o C.U.I.L., número de matrícula, trabajo realizado,
elementos provistos, importe total y, en su caso, cantidad y número
de cuotas que se abona.
j.
Detallar los pagos por seguros, indicando nombre de la compañía,
número de póliza, tipo de seguro, elementos asegurados, fechas de
vencimiento de la póliza y número de la cuota que se abona.
k.
Incluir el resumen de movimientos de la cuenta bancaria del
consorcio correspondiente al mes anterior.
Artículo 12.- De los recibos: Los recibos de pagos de expensas deben
ser numerados y contener los siguientes datos:
a.
Denominación y domicilio del consorcio.
b.
Piso, departamento y/o unidad funcional.
c.
Nombre y apellido del/a propietario/a.
d.
Mes que se abona, período y/o concepto.
e.
Vencimiento, con su interés respectivo.
f.
Datos del/a administrador/a, firma y aclaración, CUIT y número de
inscripción en el Registro.
g.
Lugar y formas de pago.
h.
Detalle de deuda a la fecha o la leyenda, si correspondiere, “Sin
deuda a la fecha”.
Artículo 13.- Requisitos para contratar: Los administradores de
consorcios no pueden contratar, ni someter a la consideración del
consorcio, los presupuestos de provisión de bienes, servicios o
realización de obras que no reúnan los siguientes requisitos:
a.
Título y/o matrícula del prestador o contratista, cuando la
legislación vigente así lo disponga.
b.
Descripción detallada de precios, de los materiales y de la mano de
obra, por separado.
c.
El plazo en el que se realizará la obra o se prestará el servicio.
d.
Si se otorga o no garantía y, en su caso, el alcance y duración de
ésta.
e.
El plazo para la aceptación del presupuesto manteniendo el precio.
f.
Seguros de riesgo del trabajo del personal a cargo del prestador o
contratista, en los casos que así lo exija la legislación vigente y
de responsabilidad civil.
Cuando se contrate a trabajadores autónomos, las pólizas deben estar
endosadas a favor del consorcio. Los administradores deben exigir
original de los comprobantes correspondientes y guardar en archivo
copia de los mismos por el plazo mínimo de dos (2) años, salvo que
la asamblea de copropietarios disponga uno mayor. En aquellos casos
en que la necesidad de la reparación sea de urgencia o para evitar
daños mayores, el/la administrador/a podrá exceptuarse del
cumplimiento de los requisitos previos en este artículo, limitando
la intervención a lo indispensable y sometiendo el resto a lo
prescripto.
CAPÍTULO III
DEL
MANDATO DE ADMINISTRACIÓN
Artículo 14.- Duración: En todos los casos en que los reglamentos de
copropiedad y administración de cada consorcio, no estipulen el
plazo por el cual se extiende el mandato o bien lo estipulen por
tiempo indeterminado, se establece que el administrador tendrá un
plazo de un (1) año para el ejercicio de su función, pudiendo ser
renovado en igual término la asamblea, con la mayoría estipulada en
el mencionado reglamento para su nombramiento. Puede ser removido
antes del vencimiento del plazo de mandato con la mayoría prevista a
tal efecto en el reglamento de copropiedad. El plazo de un año
previsto en este artículo se contará desde la fecha de la primera
asamblea ordinaria convocada luego de la publicación de esta ley.
Artículo 15.- De los honorarios: los honorarios del administrador
serán establecidos por la asamblea de propietarios y solo podrán ser
modificados con la aprobación de la asamblea ordinaria, o en su caso
de la extraordinaria convocada al efecto y por la mayoría dispuesta
en el reglamento de copropiedad. A falta de disposición, se
requerirá mayoría absoluta de presentes. En todos los casos, la
fijación del monto de los honorarios del administrador constituirá
un punto especial del orden del día y deberá ser considerada aparte
del presupuesto de expensas.
CAPÍTULO IV
RÉGIMEN DE SANCIONES
Artículo 16.- Infracciones: Son infracciones a la presente ley:
a.
El ejercicio de la actividad de administrador de consorcios de
propiedad horizontal sin estar inscripto en el registro creado por
la presente ley, con excepción de lo dispuesto en el artículo 3.
b.
La contratación de provisión de bienes o servicios o la realización
de obras con prestadores que no cumplan con los recaudos previstos
en el artículo 13.
c.
El falseamiento de los datos a que se refiere el artículo 4.
d.
El incumplimiento de las obligaciones impuestas por los artículos 8,
9, 10, 11 y 12, cuando obedecieran a razones atribuibles al
administrador.
e.
El incumplimiento de la obligación impuesto por el artículo 6 in
fine.
Artículo 17.- Sanciones: Las infracciones a la presente ley se
sancionan con:
a.
Multa, cuyo monto puede fijarse entre uno (1) y cien (100) salarios
correspondientes al sueldo básico de la menor categoría de los
encargados de casas de renta y propiedad horizontal sin vivienda.
b.
Suspensión de hasta nueve (9) meses del Registro.
c.
Exclusión del Registro.
Se
puede acumular la sanción prevista en el inciso a) con las sanciones
fijadas en los incisos b) y c). En la aplicación de las sanciones se
debe tener en cuenta como agravantes, el perjuicio patrimonial
causado a los administrados y, en su caso, la reincidencia. Se
considera reincidente al sancionado que incurra en otra infracción
de igual especie, dentro del período de dos (2) años subsiguientes a
que la sanción quedara firme. Las multas son en beneficio del
consorcio, debiendo ser depositadas en la cuenta bancaria de su
titularidad.
La
falta de depósito dentro de los quince (15) días corridos de
encontrarse firme, devengará un interés punitorio del 1,5% mensual.
CAPÍTULO V
PRECEDIMIENTO
ADMINISTRATIVO
Artículo 18.- Procedimiento: El procedimiento para la inspección,
comprobación y juzgamiento de las infracciones previstas por esta
ley, se ajustará a lo establecido en el Título VIII, Capítulo IV y
en el Título IX de la Ley № 13.133 y sus modificatorias.
Artículo 19.- Sospecha de delito: Si del sumario surgiese la
eventual comisión de un delito, se remitirán de inmediato las
actuaciones al juez competente.
Artículo 20.- Prescripción: Las acciones y sanciones emergentes de
la presente ley prescriben en el término de tres (3) años contados a
partir de la comisión de la infracción o la notificación de la
sanción pertinente. La prescripción se interrumpe por la comisión de
nuevas infracciones.
CAPÍTULO VI
DISPOSICIONES FINALES
Artículo 21.- Exclusiones. Los complejos habitacionales y barrios de
viviendas populares de los planes federales y provinciales de
viviendas cuyos factores poblacionales y/o sociales determinen en
forma exclusiva la imposibilidad de cumplimiento de la presente
normativa, quedarán excluidos mediante reglamentación del régimen
previsto por esta ley.
Artículo 22.- El Poder Ejecutivo debe reglamentar la presente ley
dentro de los noventa (90) días, a partir de la publicación de la
misma en el Boletín Oficial. En dicha reglamentación se establecerán
los mecanismos para regularizar la situación de aquellas personas
que, a la fecha de la entrada en vigencia de la ley, se encuentren
administrando un consorcio.
Artículo 23.- Comuníquese al Poder Ejecutivo. |
