Roberto O. Cacheiro Frías

Abogado - Profesor de la Facultad de Derecho de la UBA - Presidente de la ONG Centro Ibero-Americano de Estudios Internacionales e Interdisciplinarios - Secretario de la Sección de Relaciones Internacionales de la Asociación Argentina de Derecho Internacional -Miembro del Tribunal de Disciplina del Partido Demócrata Cristiano de Capital Federal

 

 

 


CIDEII
ONG CENTRO IBERO-AMERICANO DE
ESTUDIOS INTERNACIONALES E INTERDISCIPLINARIOS

 

Por la ignorancia se desciende
a la servidumbre.
Por la educación se asciende
a la libertad.

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Administración de Consorcios

 
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Unidades de desarrollo de los contenidos del curso:

 

 

P  R  O  G  R  A  M  A

 

PRIMERA ETAPA

 

Módulo I

Derecho de la Propiedad Horizontal:

 

a) La propiedad Horizontal: Origen de la propiedad horizontal. Lagunas en nuestro Derecho. Derecho positivo y natural. Fundamentos. Hecho y acto jurídico en los consorcios. Escritura Pública. Nuestra legislación.

b) El Consorcio de Copropietarios, su naturaleza, Bienes, derechos Reales. Conceptos de Dominio y condominio. Persona, persona jurídica. Obligaciones, deberes y obligaciones del consorcista. Deudas, pleito, mora. Relaciones con el personal del edificio y entre propietarios, inquilinos y proveedores. Normas de buena convivencia; reglas generales, disposiciones y penalidades, allanamientos, arrestos y multas. Desalojo. Tenencia de animales domésticos, ruidos molestos, tendido de ropa, chimeneas, medianera, derecho a reembolso, obligaciones y derechos, prescripción.

c) Partes comunes, privativas y comunes de uso exclusivo, su determinación en la Ley y en el Reglamento. Jurisprudencia sobre su uso, cimientos, muros maestros, acondicionadores de aire, antenas, letreros, carteles luminosos, ventanas, toldos, techos, patios, canteros, pórticos, galerías, vestíbulos comunes, escaleras, puerta de entrada, portero eléctrico, jardines, locales e instalaciones de servicios centrales, calefacción, agua caliente o fría, refrigeración, locales para alojamiento del portero y portería, ascensores, montacargas, compactadores de residuos, artefactos e instalaciones de uso y beneficio común, sótanos y azoteas, destino de las Unidades, porcentuales, su fijación y modificaciones, importancia y derivaciones. Permiso de división horizontal, coexistencia de dominio y condominio.

d) Reglamento de Copropiedad y administración: Contenido y redacción; formalidades, reformas, mayorías y requisitos. Inscripción. Existencia y distribución de ejemplares, cláusulas recomendables. Reglamento interno del edificio; importancia y valor jurídico, obligatoriedad, formalidades y cláusulas aconsejables, horarios, reuniones en lugares comunes, portero eléctrico, ruidos molestos, proveedores, uso, limites al dominio. Obras nuevas. Innovaciones. Acciones contra infractores.

e) Asamblea de Copropietarios: Tipos: ordinarias y extraordinarias; Quienes las solicitan y quienes las convocan. Presidente: Su elección y funciones. Secretarios. Quórum en primera y segunda convocatoria: Requisitos. Representación. Poder para Asamblea. Orden del día: Temas incluidos. La cláusula “temas varios”. Efectos para los ausentes. Los morosos. Inquilinos. Forma y anticipación de la convocatoria, local, día y hora de la celebración, poderes y representaciones, carácter del propietario, abusos. Presencia de escribanos y abogados. Deliberación y votación. Computo de votos. Mayorías necesaria para adoptar decisiones según la índole del asunto. Impugnaciones. Convocatoria judicial. Actas de Asambleas. Confección, firma y distribución de actas. Reglamento interno. Reformas y cláusulas. Asamblea judicial.

f) Normativa Aplicable: Ley Nº 13. 512 (Régimen legal de la Propiedad Horizontal), Decreto Nº 18.734/49 - (Reglamentación de la Ley Nº 13.512, Ley Nº 19.724 prehorizontalidad), - Ley - Nº 20.276 (Excepciones a la Ley Nº 19. 724) – Normas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Práctica profesional: Estudio de modelos:

1.      Reglamento de Copropiedad y administración;

2.      Reglamento interno;

3.      Convocatoria a asamblea;

4.      Carta poder para representación en asamblea;

5.      Actas de asambleas:

 

Módulo II

Régimen patrimonial

a) Expensas comunes y extraordinarias, rubros que la integran, fondos de reserva, determinación de rubros y cuotas, proporción de contribución, servicios no utilizados, reformas de reglamento, mora, intereses, vía ejecutiva. Responsabilidades por deudas y garantías de su cobro. Acta Convenio. Prorrateo de las cuotas de los morosos, consignación judicial de expensas. Reparaciones; determinación del obligado a hacerlas, partes comunes y privativas. Remisión. Procedimiento. Indemnización por daños, perjuicios materiales y daño moral. Rendición de Cuentas. Demandas. La importancia del intercambio epistolar.

b) Expensas. Modelo de recibo de pagos por expensas. Porcentuales. Cargas comunes y contribución a las mismas. Formas y plazos para su pago. Ejecución.

c) Práctica profesional: Estudio de modelos:

1.      Recibo de pago por expensas;

2.      Rendición de cuentas;

3.      Certificado de libre deuda de expensas;

4.      Ejercitación en liquidación de expensas.

 

Módulo III

La administración:

a) El administrador: Naturaleza jurídica. Designación y remoción del administrador. Auto administración. Duración del mandato. Derechos y Obligaciones. Facultades y funciones. Prohibiciones. Remuneración. Informes. Responsabilidad civil y penal. La responsabilidad de elegir, dirigir y despedir al personal. Contratar seguros. Proveer a la recaudación y empleo de los fondos. Rendición de cuentas. Convocar a las asambleas. Rubricar, llevar y custodiar los libros. Elevar a escritura pública ciertas actas e inscribirlas en el Registro respectivo. Expedir copias certificadas de las actas y certificaciones de deudas por expensas comunes. Comunicación a los copropietarios ausentes las decisiones de asambleas. Llevar registro de los domicilios de copropietarios que no habitan el inmueble. Depositar fondos y efectuar pagos con cheques. Cumplir y hacer cumplir normas vigentes. Formular denuncias. Determinación de la persona en el reglamento Continuación y reelección automáticas. Formalidades. Devolución de documentos. Administrador e interventor judiciales. Independencia fiscal de las unidades funcionales.

b) Consejo de propietarios: características, funciones y limitaciones. Convocatorias, quórum, resoluciones y elección de miembros. Cómputo de las mayorías.

c) Régimen jurídico del Registro de Administradores de Propiedad Horizontal de la Ciudad de Buenos Aires. El Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal; obligatoriedad de inscripción y obligaciones para los administradores. Régimen de sanciones. Estudio y exégesis de la ley 941 modificada por la ley 3.254 y 3.291 y el Decreto Reglamentario 551 del 13 de julio de 2010. La Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor de la Ciudad de Buenos Aires como autoridad de aplicación.

 

Módulo IV

Régimen Laboral

a) Encargado de edificios; Categorías, remuneración, antigüedad. Jornadas y descansos. Derechos y obligaciones, órdenes. Licencias, vacaciones, accidente o enfermedad inculpable, fallecimiento. Renuncia, despido, preaviso, indemnización, desalojo de vivienda, usurpación. Sanciones disciplinarias; leyes laborales y sociales, prescripción, licencia gremial. Vestimenta. Jubilación, estabilidad. Encargado, ayudante. Peón. Liquidación de sueldos. Contribuciones y aportes mensuales. A.R.T.

b) Normativa laboral: Ley 20774; Ley Nº 12.981 (Estatuto de los Encargados de Casas de Renta) (Texto según modificaciones de las Leyes Nº 13.263 y Nº 21.239 Decreto Nº 11.296/49 (reglamentario de la Ley 12.981), convención colectiva de Trabajo Nº 398/ 75.

c) Práctica profesional:

1.      Confección de recibo de haberes de encargado;

2.      Confección de telegramas;

____________

 

SEGUNDO ETAPA

 

Módulo V

Ampliacion del Marco legal en la Cdad. de Buenos Aires

 

1. Ley 941, y sus modificatorias 3254 y 3291.

2. Interpretación del concepto de “Mínimo quórum” mediante la Disposición N° 3570/DGDYPC/ 2011.

3. Renovación tácita del mandato del administrador sin quorum para sesionar según Disposición 1000/DGDYPC/2012

4. Libro Registro de firmas de Copropietarios: beneficios y precauciones.

5. Disposición 1423 /2010  y la contratación de seguro a que refiere la ley General del Ambiente.

6. Disposición 525/DGDYPC/DGDYPC/2011: Caución para garantizar multas dispuestas y su suspensión judicial y mediante Disposición 2029/ DGDYPC/2011

7. Disposición 3882/DGDyPC/2010 y el Libro de Control Sanitario y Agua Potable de la CABA

8. Certificación Edificio Seguro – aplicación y derogación

9. Lucha contra el fuego: Disposición 415/DGDYPC/2011 y su modificación por la Disposición 2131/DGDYPC/2011 y las instalaciones fijas contra incendio.

10. Disposición 2257/DGDYPC/2011 y la cuestión del libro de instalaciones fijas contra incendio

11. Disposición 2246/DGDyPC/2011 y los elementos de protección del personal del consorcio en caso de incendio.

12. Disposición 5003/DGDYPC/2011: el libro de Ingreso y Egreso de Proveedores.

13. Barrios privados y clubes de campo-legislación Provincial.
 
 

Módulo VI

La Contabilidad

a) Contabilidad de la Administración: Documentación del consorcio; Libros obligatorios; Documentación previsional, Obra social, Sindicato, Municipal e impositiva. Facturas, requisitos y tipos. Retenciones de impuestos a las ganancias, IVA, Estados Patrimoniales, Ingresos y Egresos. Deudores de expensas. Rendiciones. Deber de exhibir. Honorarios Profesionales. Liquidación de gastos: confección y formatos. Planilla de ingresos y egresos (confección y formato), informes a propietarios. Carpeta de balance. Balance anual; conformación de la carpeta de balance anual.

Práctica profesional:

1.      Liquidación de gastos por expensas;

2.      Preparación y control de los requisitos para iniciar demanda por expensas;

3.      Preparación y control de los requisitos para iniciar demanda por daños y perjuicios.

 

Módulo VII

Mantenimiento edilicio

a) Mantenimiento de edificios; Servicios obligatorios. Ascensores, control, conservación y revisión técnica de los ascensores y rampas y medios elevadores para discapacitados; limpieza de tanques: limpieza, desinfección; control de plagas; mantenimiento de calderas y termotanques; recarga y verificación de matafuegos;  iluminación de emergencia; seguro contra incendios, desinsectización y desratización, destapación de cañerías; cerramientos, carpinterías y revestimientos, instalaciones sanitarias y su registro ante el GCBA. Instalaciones eléctricas; planos y final de obras; conservación de obras; contravenciones, riesgos de trabajo.

b) Delitos en edificio: diversas medidas a adoptar para prevenir ilícitos. Sistemas de video para control y vigilancia. Personal de empresas de seguridad. La colaboración y preparación del encargado, del consorcista propietario, inquilino y los visitantes. Seguros a contratar.

c) Verificaciones del estado de un edificio, estructuras exteriores, balcones y fachadas; interiores, instalaciones y sistemas para proveer los servicios centrales e individuales. Mantenimientos por medio de abonos y servicios pre-contratados. Grupo Electrógeno. Arbolado público urbano. Semáforos en Cocheras.

d) Normativa aplicable. 

 

Módulo VIII

La Responsabilidad civil de los consorcios y consorcistas. Casos. Los trabajos realizados por terceros; los seguros a exigir a contratistas y subcontratistas; La comunicación al consorcio; valores a asegurar en materia de responsabilidad civil; responsabilidad civil por el uso de ascensores.

 

Módulo IX

Riesgos en la Propiedad Horizontal

Riesgo: definición y clasificación; Consecuencias para el consorcio, para los co-propietarios, para terceros, para el encargado y para el Administrador

Análisis de riesgos: el incendio, los reclamos por responsabilidad civil hacia el consorcio y los riesgos de accidentes de trabajo y enfermedades profesionales.

Incendio

Por qué ocurren los incendios, origen de los incendios en los edificios; los efectos fisiológicos sobre las personas;

Detección de incendios: tipos de detección; cuál aplicar en el consorcio.

El fuego y sus características; tipos de fuego; nociones básicas acerca de los distintos tipos de fuego;

La extinción de incendios: sistemas de extinción; los agentes extintores que se deben utilizar en propiedad horizontal y su costo.

La evacuación de un edificio de Propiedad Horizontal: ley 1346; Plan de evacuación y simulacros.

Riesgos laborales

Accidentes de trabajo y enfermedades profesionales: estadísticas, definiciones; características del sistema de riesgos del trabajo (antes y después de 1995).

Causas de los accidentes de trabajo: por qué ocurren?; las condiciones peligrosas, los actos inseguros y los factores contribuyentes; la investigación de los accidentes de trabajo

Los elementos de protección personal: cómo entregarlos, cómo seleccionarlos y cómo adquirirlos.

La capacitación del encargado: ¿debe hacer cursos el encargado? ¿están a cargo del Consorcio? ¿qué tipo de cursos debe realizar?

Demandas judiciales; la inconstitucionalidad de la Ley sobre Riesgos del Trabajo Nº 24557; normativa legal vigente en materia de salud y seguridad en el trabajo; las indemnizaciones, montos, honorarios, etc. Análisis de casos reales

Las ART´s: cuáles son sus obligaciones, qué prestaciones deben brindar, la baja de los contratos de afiliación por falta de pago; cuándo interviene la ART y cuándo la Obra Social; ¿denuncian a los consorcios que nos cumplen con las normas? -

La Medicina Laboral: ¿es obligatoria? – Los exámenes médicos a cargo del empleador y a cargo de la ART; la exigencia del SUTERH del examen preocupacional para ingresar a la Obra social; los controles de ausentismo;

 

Módulo X

Normas de Planeamiento Urbano

Código de Planeamiento Urbano. Ordenanzas y Leyes en vigencia. Línea Municipal- Medianeras. Normas aplicables.

 

Módulo XI

Solución de Controversias:

 

El factor humano. Dialogo, lógica, concepto y verdad. Hechos y problemas. El contrato como base de la convivencia. Actitudes ante el conflicto. Evaluación. Formas de resolución de conflictos en la sociedad: por los intereses, por el derecho y por el poder. Clasificación: adversariales y no adversariales. Formas adecuadas de resolución de conflictos.

La negociación: Estilos de negociación. La negociación colaborativa. Los siete elementos del proyecto de negociación de la Escuela de Leyes de la Universidad de Harvard: intereses, opciones, alternativas, criterios objetivos, compromiso, comunicación, relaciones.

 

Bibliografía obligatoria:

- Todo Sobre Consorcios, Dr. Osvaldo Loisi, Ed. Fundación Liga del Consorcista de Propiedad Horizontal, Buenos Aires, año 2005, 508 pgs. 

-  Responsabilidad civil. Administradores, consorcios, consorcistas y vecinos; Dra. Highton, Elena I., en colaboración con

   profesores adjuntos de su cátedra, Editorial Ad Hoc, 1986

-  Propiedad horizontal y prehorizontalidad, Highton, Elena I., Editorial Ariel, 1979. Editorial Hammurabi, 2000.

-  Apuntes de la Diplomatura en Administración de Consorcios: disponibles en la fotocopiadora de la Universidad Abierta

    Interamericana, vinculados a la temática que abordan los distintos profesionales dictantes del curso.

 

Bibliografía recomendada:

-         Derecho práctico de propiedad horizontal- Tomo 1 y 2, Dr. Alberto Aníbal Gabás, Editorial Hammurabi, Buenos Aires, 1994.

-         "Juicios de expensas comunes", Dr. Alberto Aníbal Gabás, Editorial Hammurabi. Buenos Aires, 1997, 2da. edición.

-         "Nulidad de la asamblea del consorcio", Dr. Alberto Aníbal Gabás, Editorial Hammurabi. - Año: 2003

Normativa (disponible en http://cideii.org.ar/Normativa_de_propiedad_horizontal.htm)

 

-         Ley 13512 - Propiedad Horizontal - Publicación: B.O. 18/IX/1948

-         Dec. 18734/49 reglamentario de la ley 13512 de Propiedad Horizontal (6-8-49)

-         Ley 941 de Registro Público de Administradores actualizada por la ley 3254 - Texto completo -

-         Ley 941 de Registro Público de Administradores con modificatorias detalladas de la ley 3254

-         Ley 3254  -solo el texto de dicha ley-

-         Ley 941 modificada por la Ley 3.254 y 3.291 y el Decreto Reglamentario 551 del 13 de julio de 2010 

-         Decreto N° 706 - Reglamentación de Registro Público de Administradores de Consorcios - Ciudad de Buenos Aires.

-         Decreto 914/97 - Sistema de Protección Integral de los Discapacitados

-         Ley Nº 24.314 - Accesibilidad de personas con movilidad reducida. Modificación de la ley N° 22.431.

-         Ley Nº 22.431 - Institución del Sistema de Protección Integral de las Personas Discapacitadas

-         Decreto Nº 578 -  Créase en el ambito de la D.G.F.O. y C. un "Registro de Conservadores"

-         Decreto 879 / 2006 - Modificación Obleas de Ascensores

-         Ley Nº 161. 1157-D-98 - Buenos Aires, 25 de febrero de 1999. Reglamentación Ascensores. Puertas - Tijeras.

-         Ordenanza Nº 49.308 - El control y la revisión técnica de los ascensores

-         Basura Domiciliaria / Horario

-         Ley 257 - Obligaciones del propietario relativas a la conservación de las obras

-         Decreto 1.233. Regl.de Ley 257 - Obligaciones de los propietarios de edificios por conservación de las obras

-         Decreto  718 - Código de Edificación - Normas Generales para las instalaciones sanitarias y su registro ante el GCBA

-         Ley Nº 12.981 Encargados de casa de renta y propiedad horizontal - Alcances de la ley.

-         Ley Nº 12.981 - Decreto reglamentario Nº 11.296

-         Convenio Colectivo de Trabajo 589/10

-         Decreto 484/2000 Establécese el número máximo de horas suplementarias mensuales y anuales

-         Ley Sobre Barrios Cerrados en la Provincia de Buenos Aires

-         Normas en la Provincia de Bs.As.  para la construcción de countries, barrios cerrados, clubes de campo

-         Ordenanza 45.425 - Sobre las salidas para incendio de los edificios

-         Ley 19724 (Actualizada según ley 20276) Régimen de Prehorizontalidad

-         Ordenanza 45.593- Obligatoriedad de la Limpieza de Tanques de Agua.

-         Ley 23.660 Ley de obras sociales: norma regulatoria de las obras sociales.

-         Minimo Quorum - Disposición N° 3570/DGDYPC/11

-         Disposición 5003/DGDYPC/2011 Libro de Ingreso y Egreso de Proveedores: Libro obligatorio para los Consorcios.

-         Disposición 1698/DGDYPC/2012  Curso obligatorio de Encargados

-         Ley 4237 Nuevos edificios deberán tener un sistema de recolección de aguas de lluvia

-         Disposición 1001/DGDYPC/2012 Se podrá habilitar al administrador  a ser el único habilitado en la cuenta bancaria

-         Disposición 1000/DGDYPC/2012 Renovación tácita del mandato del administrador sin quorum para sesionar.

-         Disposición 6/2009 Registro de la Propiedad Inmueble - Autoriza a los Administradores para pedir informes

-         Disposicion 6013/DGDYPC/2009 - Sobre los Seguros y la Declaración Jurada Patrimonial

-         Resolucion 594/2009 Procedimiento para Inspección de ascensores- Agencia Gubernamental de Control

-         Disposición 1.423/DGDyPC/2010 Contratación de seguro a que refiere la ley General del Ambiente

-         Disposición 3882/DGDyPC/2010 - GCBA Libro de Control Sanitario y Agua Potable de la CABA

-         Disposición 5363/DGDYPC/2010 Creáse el Libro de Control de Seguridad Edilicia - Norma Derogada

-         Disposición 3314/DGDYPC/11 flexibilización en la revisión del edificio seguro y otras disposiciones

-         Disposición 2246/DGDyPC/2011 Máscaras antihumo para encargados de edificios de propiedad horizontal

-         Disposición 2131/DGDYPC/2011 Modifíquese el Artículo Nº 9 del Anexo I de la Disposición Nº 415/DGDYPC/2011

-         Disposicion 411/DGDyPC/2011 Régimen de Certificación de Edificio Seguro

-         Resolución 360/APRA/2011 Uso de oblea, por parte de las Empresas Privadas de Desinfestación y Desinfección

-         Disposición 415/DGDYPC/2011 Registro de empresas vinculadas a lucha contra incendio

-         Disposicion 525/DGDYPC/2011- Seguros de Caución para Administradores - NORMA SUSPENDIDA

-         Disposición 2257/DGDYPC/2011 libro de Actas en los inmuebles en los que se encuentren instalaciones fijas de incendio

 

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