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Ley 941 de
Registro Público de Administradores con las modificatorias de la ley
3254
(Texto en celeste son las modificatoria y agregados)
Enlace a la
Ley 941 de
Registro Público de Administradores actualizada por la ley 3254
Enlace a la ley 3254 -solo el texto de
dicha ley-
_____________________
Buenos Aires, 03 de diciembre de 2002.-
La Legislatura de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires sanciona con
fuerza de Ley
CAPITULO I
REGISTRO
Artículo 1º.-
Registro: Créase el Registro Público de Administradores de
Consorcios de Propiedad Horizontal, a cargo de la máxima autoridad
del Gobierno de la Ciudad en materia de defensa de los consumidores
y usuarios.
Derogado:
Artículo 2°.- Obligación de inscripción: Las personas físicas o
jurídicas que administren onerosamente uno o más consorcios de
propiedad horizontal, deben inscribirse en el Registro creado por
esta Ley.
“Artículo 2º.- Obligación de inscripción: La administración de
consorcios no puede ejercerse a título oneroso ni gratuito sin la
previa inscripción en el Registro Público de Administradores de
Consorcios de Propiedad Horizontal.”
Derogado:
Artículo 3º.- Inscripción voluntaria: Es voluntaria la inscripción
en el Registro aludido, para las personas físicas o jurídicas que
administren consorcios de propiedad horizontal que no estén
incluidas en el supuesto del artículo 2º.
“Artículo 3º.- Administradores/as Voluntarios/as: Se denominan
Administradores/as Voluntarios/as a todos/as aquellos/as
propietarios/as que residan en unidades funcionales de edificios y
cumplan la función de administrador sin percibir retribución
alguna.”
Artículo 4º.- Requisitos para la inscripción: Para poder
inscribirse, los administradores de consorcios deben presentar la
siguiente documentación:
a. Nombre y apellido o razón social. Para el caso de personas de
existencia ideal, adicionalmente: copia del contrato social,
modificaciones y última designación de autoridades, con sus debidas
inscripciones.
b. Constitución de domicilio especial en la Ciudad.
c. Número de C.U.I.T..
d. Certificado expedido por el Registro Nacional de Reincidencia y
Estadística Criminal. En el caso de las personas jurídicas, la
reglamentación deberá establecer qué autoridades de las mismas deben
cumplir con este requisito.
e.- Informe expedido por el Registro de Juicios Universales.
f.- Certificado de aprobación de un curso de capacitación en
administración de consorcios de propiedad horizontal, en el modo y
forma que establezca la
reglamentación de la presente.
Los/las administradores/as voluntarios/as gratuitos/as solo deberán
presentar:
a).- Original y copia del Documento Nacional de Identidad
b).- Copia certificada del acta de asamblea la cual deberá contener
los datos del consorcio, cantidad de unidades funcionales del mismo
y designación ad honorem como administrador. Asimismo, descripción
de la unidad funcional de la cual es propietario con su número de
matrícula del Registro de Propiedad Inmueble o, en su defecto,
simple declaración jurada de la totalidad de los copropietarios.
Artículo 5°.- Impedimentos: No pueden inscribirse en el Registro o
mantener la condición de activo:
a. Los inhabilitados para ejercer el comercio.
b. Los fallidos y concursados hasta su rehabilitación definitiva.
c. Los sancionados con pena de exclusión, antes de pasados cinco (5)
años desde que la medida haya quedado firme.
“d.- Los inhabilitados por condena penal por delitos dolosos
relacionados con la administración de intereses, bienes o fondos
ajenos, mientras dure la inhabilitación.”
Derogado
Artículo 6º.- Certificado de Acreditación: El administrador sólo
puede acreditar ante los consorcios su condición de inscripto en el
Registro, mediante un certificado emitido a su pedido, cuya validez
es de treinta días. En dicha certificación deben constar la
totalidad de los datos requeridos al peticionante en el Artículo 4º
de la presente Ley, así como las sanciones que se le hubieran
impuesto en los dos últimos años.
El administrador, salvo que se trate de una administración no
onerosa, debe presentar ante el consorcio el certificado de
acreditación, en la asamblea ordinaria o extraordinaria que se
realice a fin de considerar su designación.
“Artículo 6º.- Certificado de Acreditación: El administrador sólo
puede acreditar ante los consorcios su condición de inscripto en el
Registro, mediante un certificado emitido a su pedido, cuya validez
es de treinta (30) días. En dicha certificación deben constar la
totalidad de los datos requeridos al peticionante en el Artículo 4º
de la presente Ley, así como las sanciones que se le hubieran
impuesto en los dos (2) últimos años.
El/la administrador/a debe presentar ante el consorcio el
certificado de acreditación enla asamblea ordinaria o extraordinaria
que se realice a fin de considerar su designación.”
Derogado:
Artículo 7°.- Publicidad del Registro: El Registro es de acceso
público, pudiendo cualquier interesado informarse respecto de todo
inscripto acerca de los datos exigidos en el artículo 4º de la
presente Ley, así como de las sanciones que se le hubieren impuesto
en los dos últimos años. La reglamentación establecerá los lugares
de consulta.
“Artículo
7º.- Publicidad del Registro: El Registro es de acceso público,
gratuito y debe estar disponible para su consulta en la página web
del Gobierno de la Ciudad.
Asimismo, la reglamentación establecerá los lugares físicos de
consulta.”
CAPITULO II
OBLIGACIONES DEL ADMINISTRADOR
Derogado:
Artículo 8°.- Requisitos para contratar: Los administradores de
consorcios sólo pueden contratar la provisión de bienes, servicios o
la realización de obras con aquellos prestadores que reúnan los
siguientes requisitos:
1. Título o matrícula, cuando la legislación vigente así lo
disponga.
2. Seguros de riesgos del trabajo del personal a su cargo, en los
casos que así lo exija la legislación vigente.
Los administradores deben exigir original de los comprobantes
correspondientes, y guardar en archivo copia de los mismos.
Artículo 9º.- Declaración jurada: Los administradores deben
presentar un informe anual con carácter de declaración jurada
conteniendo:
a. la lista de consorcios en los cuales desempeñan sus tareas,
detallando las altas y bajas producidas en el período.
b. los pagos de los aportes y contribuciones previsionales, los
correspondientes a la seguridad social, aportes convencionales de
carácter obligatorio y la cuota sindical si correspondiese, por los
trabajadores de edificios pertenecientes a los consorcios que
administran.
Dicha presentación se hará según la forma y condición que la
reglamentación determine.
“Artículo 8º.- Presentación de constancia de inscripción: El/la
administrador/a debe presentar anualmente una constancia del
certificado de inscripción en el Registro actualizado en la asamblea
ordinaria. En dicha oportunidad hará entrega de una copia de la
presente ley al consorcio de propietarios presentes. De igual forma
procederá en cualquier asamblea donde se considere su designación o
continuidad.
CAPITULO II.- OBLIGACIONES DEL ADMINISTRADOR.
“Artículo 8º.- Presentación de constancia de inscripción: El/la
administrador/a debe presentar anualmente una constancia del
certificado de inscripción en el Registro actualizado en la asamblea
ordinaria. En dicha oportunidad hará entrega de una copia de la
presente ley al consorcio de propietarios presentes. De igual forma
procederá en cualquier asamblea donde se considere su designación o
continuidad.
Artículo 9º.- Obligaciones del Administrador. En el ejercicio de sus
funciones deben:
a.- Ejecutar las decisiones adoptadas por la Asamblea de
Propietarios conforme lo previsto por las normas vigentes.
b.- Atender a la conservación de las partes comunes, resguardando
asimismo la seguridad de la estructura del edificio conforme lo
dispuesto por las normas vigentes.
c.- Asegurar al edificio contra incendio y accidentes, al personal
dependiente del Consorcio y terceros.
d.- Llevar en debida forma, los libros del Consorcio conforme las
normas vigentes.
e.- Llevar actualizado un libro de Registro de Firmas de los
Copropietarios, el que es exhibido al comienzo de cada Asamblea a
fin que los copropietarios presentes puedan verificar la
autenticidad de los poderes que se presenten.
f.- Conservar la documentación del consorcio y garantizar el libre
acceso de los consorcistas a la misma.
g.- Denunciar ante el Gobierno de la Ciudad, toda situación
antirreglamentaria y las obras ejecutadas en el edificio que
administra sin el respectivo permiso de obra o sin aviso de obra,
según corresponda conforme las normas vigentes.
h.- Depositar los fondos del consorcio en una cuenta bancaria a
nombre del Consorcio de Propietarios, salvo disposición contraria de
la asamblea de propietarios.
i.- La gestión del Administrador de Consorcios de Propiedad
Horizontal debe, siempre que la Asamblea Ordinaria o Extraordinaria
lo disponga, ser auditada contablemente y acompañada de un informe
de control de gestión realizados por Profesionales de Ciencias
Económicas.
De igual forma, la Asamblea Ordinaria o Extraordinaria podrá
disponer la realización de una auditoria legal a cargo de un
Profesional del Derecho.
Para lo dispuesto en los párrafos anteriores se deberá observar que
los profesionales posean matrícula habilitante en la Ciudad Autónoma
de Buenos Aires y su firma estar legalizada de acuerdo con la
normativa correspondiente.
j.- Convocar a las Asambleas Ordinarias o Extraordinarias conforme a
los reglamentos de copropiedad, bajo pena de nulidad, especificando
lugar, día, temario y horario de comienzo y finalización. En la
misma se adjuntará copia del acta de la última asamblea realizada.
k.- En caso de renuncia, cese o remoción, debe poner a disposición
del consorcio, dentro de los diez (10) días, los libros y
documentación relativos a su administración y al consorcio, no
pudiendo ejercer en ningún caso, la retención de los mismos.
l.- Los recibos de pagos de expensas deben ser numerados y contener
los siguientes datos:
a).- Denominación y domicilio del consorcio.b).- Piso y
departamento.
c).- Nombre y apellido del/a propietario/a.
d).- Mes que se abona, período o concepto.
e).- Vencimiento, con su interés respectivo.
f).- Datos del/a administrador/a, firma y aclaración, CUIT y número
de inscripción en el Registro.
g).- Lugar y formas de pago.
m.- En caso de juicios con sentencia favorable al Consorcio de
Propietarios, el administrador debe depositar en la cuenta bancaria
del Consorcio los montos totales percibidos dentro de los dos (2)
días hábiles desde su recepción.
Artículo 10.- De las liquidaciones de expensas: Las liquidaciones de
expensas contendrán:
a.- Datos del administrador (nombre, domicilio, teléfono, C.U.I.T. o
C.U.I.L., Nº de inscripción en el Registro).
b.- Datos del consorcio, con el Nº de C.U.I.T. y Clave de
Identificación en el SindicatoÚnico de Trabajadores de Edificios de
Renta y Horizontal.
c.- Detalle de los ingresos y egresos del mes anterior y el activo o
pasivo total.
d.- Nombre y cargo del personal del consorcio, indicando categoría
del edificio, Nº de C.U.I.L., sueldo básico, horas extras
detalladas, período al que corresponde el pago, detalles de
descuentos y aportes por cargas sociales a cargo del consorcio.
e.- Detalle de los pagos por suministros, servicios y abonos a
contratistas, indicando nombre de la empresa, dirección, Nº de
C.U.I.T o C.U.I.L., Nº de matrícula, trabajo realizado, elementos
provistos, importe total y en su caso, cantidad de cuotas y número
de cuota que se abona.
f.- Detalle de pagos por seguros, indicando nombre de la compañía,
número de póliza, tipo de seguro, elementos asegurados, fechas de
vencimiento de la póliza y número de la cuota que se abona.
g.- El recibo del administrador por el cobro de sus honorarios,
detallando Nº de C.U.I.T., número de inscripción en el Registro de
Administradores, consignando su situación fiscal, importe total y
período al que corresponde.
h.- En caso que existieran juicios por cobro de expensas o por otras
causas en los que el Consorcio sea parte, se indicará en la
liquidación mensual todos los datos del mismo (número de juzgado
interviniente y expediente, carátula, objeto y estado) y capital
reclamado.
i.- Incluir el resumen de movimientos de la cuenta bancaria del
Consorcio correspondiente al mes anterior.
Artículo 11.- Requisitos para contratar: Los administradores de
consorcios no pueden contratar ni someter a la consideración del
consorcio los presupuestos de provisión de bienes, servicios o
realización de obras que no reúnan los siguientes requisitos:
a.- Título y/o matrícula del prestador o contratista, cuando la
legislación vigente así lo disponga.
b.- Nombre, domicilio, datos identificatorios y fotocopia de la
inscripción en AFIP y ANSES del prestador del servicio o
contratista.
c.- Descripción detallada de precios, de los materiales y de la mano
de obra, por separado.
d.- El plazo en el que se realizará la obra o se prestará el
servicio.
e.- Si se otorga o no garantía y en su caso, el alcance y duración
de esta.
f.- El plazo para la aceptación del presupuesto manteniendo el
precio.
g.- Seguros de riesgos del trabajo del personal a cargo del
prestador o contratista, en los casos que así lo exija la
legislación vigente y de responsabilidad civil. Cuando se contrate a
trabajadores autónomos, las pólizas deben estar endosadas a favor
del consorcio.
Los administradores deben exigir original de los comprobantes
correspondientes, y guardar en archivo copia de los mismos por el
plazo mínimo de dos (2) años, salvo que la Asamblea disponga uno
mayor.
En aquellos casos en que la necesidad de la reparación sea de
urgencia o para evitar daños mayores el/la administrador/a podrá
exceptuarse del cumplimiento de los requisitos previos en este
artículo limitando la intervención a lo indispensable y sometiendo
el resto a lo prescripto.
Artículo 12.- Declaración jurada: Los/as administradores/as
inscriptos/as en el Registro creado por esta ley, deben presentar
anualmente un informe con el siguiente contenido, el que tendrá
carácter de declaración jurada:
a.- Listado actualizado de los consorcios que administra,
consignando si lo hace a título gratuito u oneroso.
b.- Copia de las actas de asamblea relativas a rendiciones de
cuentas.
c.- Detalle de los pagos de los aportes y contribuciones
previsionales, de seguridad social, y cualquier otro aporte de
carácter obligatorio, seguro de riesgo de trabajo y cuota sindical
si correspondiese, relativos a los trabajadores de edificios
dependientes de cada uno de los consorcios que administra.
d.- Detalle de los pagos efectuados en concepto de mantenimientos e
inspecciones legalmente obligatorios.
e.- Declaración jurada patrimonial ante el consorcio y aprobada por
este, destinado a garantizar sus responsabilidades como
administrador. Esta declaración podrá sustituirse por la constancia
de la constitución a favor del consorcio de propietarios, a cargo
del administrador, de un seguro de responsabilidad profesional
emitido por una compañía de seguros.
Se exceptúa de las obligaciones impuestas en este artículo a los/as
administradores/as voluntarios/as gratuitos/as.”
“CAPÍTULO III.- DEL mandato de administración.
Artículo 13.- Duración: El administrador, salvo disposición en
contrario establecida en el Reglamento de Copropiedad y
Administración de cada consorcio, tendrá un plazo de hasta un (1)
año para el ejercicio de su función, pudiendo ser renovado por la
asamblea ordinaria o extraordinaria, con la mayoría estipulada en el
mencionado Reglamento o en su defecto por los dos tercios de los/as
Propietarios/as presentes, con mínimo quórum.
Puede ser removido antes del vencimiento del plazo de mandato con la
mayoría prevista a tal efecto en el Reglamento de Copropiedad. El
término de un año regirá a partir de la aprobación de esta Ley.
Artículo 14.- De los honorarios: Los honorarios del Administrador
son acordados entre el Administrador y la Asamblea de Propietarios,
sin ninguna otra entidad o Cámara que los regule y sólo podrán ser
modificados con la aprobación de la Asamblea Ordinaria, o en su caso
la Extraordinaria convocada al efecto y por la mayoría dispuesta en
el Reglamento de Copropiedad. A falta de disposición se requerirá
mayoría absoluta.”
“CAPÍTULO IV.- RÉGIMEN DE INFRACCIONES Y DE SANCIONES.
Artículo 15.- Infracciones: Son infracciones a la presente Ley:
a.- El ejercicio de la actividad de administrador de consorcios de
propiedad horizontal sin estar inscripto en el Registro creado por
la presente ley, con excepción de lo dispuesto en el art. 3º.
b.- La contratación de provisión de bienes o servicios o la
realización de obras conprestadores que no cumplan con los recaudos
previstos en el artículo 11.
c.- El falseamiento de los datos a que se refiere el artículo 4º.
d.- El incumplimiento de las obligaciones impuestas por los
artículos 9º y 10, cuando obedecieran a razones atribuibles al
administrador.
e.- El incumplimiento de la obligación impuesta por el art. 6º in
fine.
f.- Para el caso de los administradores a título
voluntario/gratuito, la única infracción será la no inscripción en
el Registro.
Artículo 16.- Sanciones: Las infracciones a la presente Ley se
sancionan con:
a.- Multa cuyo monto puede fijarse entre uno (1) y cien (100)
salarios correspondientes al sueldo básico de la menor categoría de
los encargados de casas de renta y propiedad horizontal sin
vivienda.
b.- Suspensión de hasta nueve (9) meses del Registro;
c.- Exclusión del Registro.
Se puede acumular la sanción prevista en el inciso a) con las
sanciones fijadas en los incisos b) y c).
En la aplicación de las sanciones se debe tener en cuenta como
agravantes, el perjuicio patrimonial causado a los administrados y,
en su caso, la reincidencia.
Se considera reincidente al sancionado que incurra en otra
infracción de igual especie, dentro del período de dos (2) años
subsiguientes a que la sanción quedara firme.”
“CAPITULO V.- Procedimiento Administrativo:
Artículo 17.- Denuncia. La autoridad de aplicación debe recepcionar
las denuncias correspondientes o actuar de oficio cuando toma
conocimiento de la posible comisión por parte de los administradores
de actos contrarios a la presente ley.
Artículo 18.- Instrucción del sumario.- Recibida la denuncia, si la
autoridad de aplicación encontrare mérito suficiente en la misma
ordenará la instrucción del
correspondiente sumario e imputará al denunciado.
La imputación debe contener inexcusablemente:
a.- Una relación circunstanciada y sucinta de los hechos en que se
basa.
b.- La cita precisa de la norma presuntamente infringida.
c.- El plazo para formular el descargo correspondiente y proponer
prueba.
Artículo 19.- Prueba. En cada uno de los supuestos se da traslado al
infractor mediante cédula por diez (10) días para que formule el
descargo correspondiente y ofrezca la prueba de la que pretenda
valerse. Notificado o vencido el plazo dado para ello, el instructor
procede a recibir la causa a prueba, determinando aquella que
resulta admisible, con los siguientes requisitos:
La prueba es admitida sólo en el caso de existir hechos
controvertidos y siempre que no resulten manifiestamente
inconducentes.
Contra la resolución que deniega medidas de prueba solo procede el
recurso de reconsideración.
La prueba debe producirse dentro del término de diez (10) días
hábiles, prorrogables cuando exista causa justificada, teniéndose
por desistidas aquellas no producidas dentro de dicho plazo por
causa imputable al sumariado.
Es responsabilidad de la parte solicitante, la confección,
suscripción y diligenciamiento de los oficios, así como los gastos,
costos y costas que demande para el cumplimiento de la prueba
informativa que solicite, así como la citación y comparecencia de
los testigos que se ofrezca, todo bajo apercibimiento de tenerlo por
desistido.
Artículo 20.- Resolución.- Concluidas las diligencias sumariales,
previo informe final del instructor, la autoridad de aplicación
dicta resolución definitiva dentro de los veinte (20) días hábiles.
La misma será publicada en el Boletín Oficial de la Ciudad Autónoma
de Buenos Aires.
Artículo 21.- En todo aquello no previsto en las disposiciones que
anteceden, serán de aplicación en forma supletoria las previsiones
contenidas en la Ley 757 sobre procedimiento para la Defensa de los
Consumidores y Usuarios y lo dispuesto por el Decreto 1.510/1997, de
Procedimiento Administrativo de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires
Artículo 22.- Prescripción: Las acciones y sanciones emergentes de
la presente ley prescriben en el término de tres (3) años contados a
partir de la comisión de la infracción o la notificación de la
sanción pertinente.”
CLÁUSULAS TRANSITORIAS:
Primera: Los actuales administradores de consorcios deben
inscribirse en el Registro Público de Administradores de Consorcios
de Propiedad Horizontal dentro de los noventa (90) días corridos,
contados a partir de la reglamentación de la presente Ley.-
Segunda: Los administradores deben acreditar su calidad de
inscriptos en el Registro creado por la presente ley, en la
totalidad de los consorcios donde presten servicios, al comienzo de
la primera asamblea ordinaria o extraordinaria que se realice en
cada uno de ellos, a partir de la puesta en funcionamiento del
Registro Asimismo, en tal oportunidad, deben entregar a los
consorcistas una copia de la presente ley.
Tercera: El Poder Ejecutivo debe reglamentar la presente ley dentro
de los noventa (90) días, a partir de la publicación de la misma en
el Boletín Oficial.-
Artículo 14°.- Comuníquese, etc.
RICARDO BUSACCA
JUAN MANUEL ALEMANY
Sanción: 03/12/2002
Promulgación: Decreto Nº 1.740 del 27/12/2002
Publicación: BOCBA N° 1601 del 03/01/2003
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