Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal

L. 13512 - Propiedad Horizontal

Sanción: 8/IX/948 Promulgación: 10/IX/948 Publicación: B.O. 18/IX/948

Art. 1.- Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta, que sean independientes y que tengan salida a la vía pública directamente o por un pasaje común podrán pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a las disposiciones de esta ley. Cada piso o departamento puede pertenecer en condominio a más de una persona.

Art. 2.- Cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento y copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso común del edificio, o indispensables para mantener su seguridad. Se consideran comunes por dicha razón:

a) Los cimientos, muros maestros, techos, patios solares, pórticos, galerías y vestíbulos comunes, escaleras, puertas de entradas, jardines;

b) Los locales e instalaciones de servicios centrales, como calefacción, agua caliente o fría, refrigeración, etcétera;

c) Los locales para alojamiento del portero y portería:

d) Los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos;

e) Los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común.

Esta enumeración no tiene carácter taxativo.

Los sótanos y azoteas revestirán el carácter de comunes, salvo convención en contrario.

Art. 3.- Cada propietario podrá usar de los bienes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el legítimo derecho de los demás.

El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes será proporcionado al valor del departamento o piso de su propiedad, el que se fijará por acuerdo de las partes o en su defecto por el foro inmobiliario, a los efectos del impuesto o contribución fiscal.

Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo departamento o piso. En la transferencia, gravamen o embargo de un departamento o piso se entenderán comprendidos esos derechos, y no podrán efectuarse estos actos con relación a los mismos, separadamente del piso o departamento a que accedan.

Art. 4.- Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los demás, enajenar el piso o departamento que le pertenece o constituir derechos reales o personales sobre el mismo.

Art. 5.- Cada propietario atenderá los gastos de conservación y reparación de su propio piso o departamento; estando prohibida toda innovación o modificación que pueda afectar la seguridad del edificio o los servicios comunes.

Está prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros con tonalidades distintas a las del conjunto.

El frente del edificio, aun en las partes que coinciden con fracciones privativas, está formado por un muro maestro y es, por tanto, un elemento común, no pudiendo ser objeto de ninguna modificación, sin el consentimiento de todos los copropietarios (CNCiv., Sala C, Febrero 19 1963). ED, 5-245.

El art. 5 de la ley 13512 tiende a evitar el ejercicio abusivo del derecho de propiedad que el régimen de propiedad horizontal sistematiza, impidiendo que su invocación autorice a cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros exteriores con tonalidades distintas a las del conjunto, o que afecte la seguridad del edificio o los servicios comunes (CNCiv., Sala C, Julio 6 1964). ED, 8-564.

El titular de un boleto de compraventa del local existente en la planta baja del edificio vendido en propiedad horizontal, puede suprimir tabiques para ampliar el ambiente, siempre que no resulte afectada la solidez no estructura del edificio. Empero, no puede introducir una variante de importancia cambiando la forma externa del frente (CNCiv., Sala B, Noviembre 9 1971). ED, 42-365.

El copropietario no puede efectuar innovación en su vivienda que signifique una modificación de la estructura interna y externa de la misma, sin la conformidad de todos los condominios o al menos del número que determina el respectivo reglamento de copropiedad para asuntos de esa naturaleza (CNCiv., Sala F, Febrero 24 1972). ED, 43-560.

No sólo es necesario-en principio unanimidad para las obras que se pretendan realizar en partes comunes, sino que el art. 5., In fine de la ley 13512 dispone que "está prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros exteriores con tonalidades distintas a las del conjunto". Las modificaciones del aspecto externo del edificio pueden ser consentidas por la unanimidad de los consortes (CNCiv., Sala C, Septiembre 16 1976). ED, 70-416.

La prohibición de cambiar la forma externa del frente establecida en el art. 5 de la ley 13512 debe ser interpretada conforme a la finalidad que en ella se persigue, cuidando que el excesivo rigor de los razonamientos no desnaturalice el espíritu que ha inspirado su sanción (cnespec Civil y Com., Sala VI, Septiembre 23 1980, Consorcio Avda. Santa Fe 3201 Esq. Coronel Díaz 1926 c. Conter, SA).

No procede la acción fundada en la prohibición del art. 5 de la ley 13512, si la modificación efectuada por el copropietario en su departamento y que consiste en el cierre de un balcón con una ventana y puertas de vidrio, no afecta el frente principal del edificio sino la fachada lateral que mira al interior, y frente a la cual y a escasa distancia se ha construido un edificio, que le resta vista y perspectiva (CNCiv., Sala C, Noviembre 4 1963). ED, 8-536.

Responsabilidad por obras nuevas, modificaciones y daños causados a los copropietarios - Si el reglamento de copropiedad dispone que sólo podrán colocarse en los balcones, terrazas y ventanas, pequeñas macetas de plantas o flores, siempre que la humedad de las mismas no perjudique a los vecinos, actúa al margen de dicha obligación quien emplaza canteros en una terraza común, aunque de uso exclusivo, y cuyas filtraciones dañaron a la unidad vecina. Frente a esa violación, existe obligación de indemnizar, del mismo modo que resulta viable el retiro de los canteros (CNCiv., Sala B, Marzo 13 1968). ED, 26-103.

La circunstancia de que la infracción a la ley o al reglamento de copropiedad (modificaciones a un tabique de propiedad común) haya sido hecha por un tercero-ocupante, no ligado al consorcio por convención alguna, no excusa la responsabilidad del dueño de la unidad frente al consorcio; sin perjuicio de la responsabilidad del autor del hecho (CNCiv., Sala D, Abril 21 1961). ED, 1-543.

No viola el art. 7 de la ley 13512 el reglamento de copropiedad que permite al copropietario introducir en su unidad "modificaciones y/o alteraciones que no alteren la estructura, estabilidad, frente y aspecto del edificio o que no perjudique en forma alguna a los restantes copropietarios" (CNCiv., Sala A, Julio 4 1961). ED, 1-383.

Procede condenar al copropietario de una unidad horizontal a restituir el local a su forma de origen, cuya modificación del frente afea la estética del edificio y perjudica su valor (CNCiv., Sala A, Noviembre 9 1962). ED, 5-246.

La prohibición de cambiar las formas exteriores del frente, establecida en el art. 4 de la ley 13512, de propiedad horizontal, debe entenderse en el sentido de que las obras prohibidas son únicamente las capaces de perjudicar la estética del inmueble y no el simple aspecto arquitectónico (CNCiv., Sala A, Septiembre 30 1964). ED, 11-379.

La alteración de la fachada del edificio Torre, por no haberse colocado el material estipulado, no haberse construído los muretes, verjas y portones, o alterado los canteros, si bien constituyen actos de incumplimiento del vendedor frente al compromiso contraído con el comprador de una unidad, no pueden traer como consecuencia, siendo ya este propietario mediante la correspondiente escritura pública, la condena del vendedor al cumplimiento de lo pactado deshaciendo lo hecho, en mérito de lo dispuesto en el art. 2681 del Código Civil, que exige la unanimidad de los condóminos por cualquier, modificación en el uso del bien común, pero esta imposibilidad acarrea un perjuicio al comprador que debe ser reparado (CNCiv., Sala F, Junio 13 1967). ED, 21-389.

Procede la demanda tendiente a que se reintegre la fachada de un edificó en propiedad horizontal a su estructura original, si el inquilino de un local ha modificado en forma apreciable el frente del mismo (CNCiv., Sala B, Octubre 25 1967). ED, 21-107.

Responsabilidad por obras nuevas, modificaciones y daños causados a los copropietarios - Corresponde condenar al propietario de un local a que restituya el frente del edificio a su estado anterior, si las aperturas del frente para colocar un negocio de ventas de chocolatines y cigarrillos y otra de entrada para cajones, no fueron autorizadas por la asamblea de copropietarios (CNCiv., Sala F, Marzo 31 1970). ED, 32-523.

Corresponde ordenar la remoción de una marquesina de siete metros de largo por cuatro, colocada en la vereda frente a un local, si ella perjudica a la unidad del primer piso, al quitarle vista y acumular residuos en su parte superior (CNCiv., Sala B, Julio 11-969). ED, 39-310.

Responsabilidad por obras nuevas, modificaciones y daños causados a los copropietarios - Aun cuando el copropietario haya actuado correctamente al modificar el frente del edificio en la parte correspondiente al negocio de su propiedad por su sola iniciativa no corresponde la destrucción de los construído y restitución del frente a su estado anterior, si la innovación no representa una ruptura en la línea general del edificio ni un afeamiento de su estética; por el contrario, ella comporta una remodelación que supera la obsolescencia de los locales existentes, sin introducir ninguna estridencia visual o auditiva que de algún modo pudiera afectar la tranquilidad de los habitantes del edificio y especialmente si se ha dejado transcurrir varios meses antes de proponer la demanda y por aplicación de la doctrina del art. 1071 del Código Civil, reformado por la ley 17711 (CNCiv., Sala A, Marzo 15 1971). ED, 36-723.

Responsabilidad por obras nuevas, modificaciones y daños causados a los copropietarios - Si el reglamento de copropiedad prevé la alteración de las unidades destinadas a uso comercial, con mejoras y modificaciones que pueden llegar inclusive al frente del edificio, siempre que no alteren los porcentuales fijados para las unidades y, por otra parte, según dictamen pericial corroborado por el permiso municipal, las obras no alteran la estética ni tampoco las dimensiones de la unidad, no media, pues, perjuicio y se ha obrado dentro de los límites del propio reglamento (CNCiv., Sala D, Febrero 13 1975). ED, 66-591.

La unanimidad es necesaria para todo lo que signifique modificar de una u otra manera el esquema arquitectónico de la fachada del edificio en propiedad horizontal, pero parece razonable que puedan adoptarse por mayoría las decisiones que conduzcan no a una modificación, sino al "mejoramiento" del frente, según surge del art. 8 de la ley 13512, como sería el caso de disponerse repintar el frente para restituirle el color originario, decisión que no implica innovación y cuyos gastos entrarían en el grupo de los de "simple conservación de la cosa" en la terminología del art. 2430 del Código Civil (CNCiv., Sala C, Septiembre 16 1976). ED, 70-416.

Responsabilidad por obras nuevas, modificaciones y daños causados a los copropietarios - Frente a la obra nueva realizada indebidamente por el consorcista, la reparación, en principio, no tiene otra forma de materializarse que restableciendo las cosas al estado en que anteriormente se encontraban, es decir ordenando la demolición de lo construído, solución que, no obstante ser considerara una medida extrema en cuanto entraña, entre otras consecuencias, la destrucción de valores económicos, ha prevalecido en reiterados pronunciamientos. Pero tal criterio no reviste carácter absoluto, pues el rigor de los principios enunciados no obsta a la valoración de circunstancias particulares susceptibles de permitir justas atenuaciones (CNCiv., Sala A, Septiembre 16 1976). ED, 73-389.

Obras nuevas y modificaciones - Si el copropietario techo sobre superficie de propiedad exclusiva, la obra no afecto el frente funcional del edificio sino una parte lisa y no afectada frontalmente a un destino estético, tampoco hay modificación de porcentuales y lo único que cambia es la superficie cubierta que se amplía, pero no la exclusiva que queda igual, el bien tiene indudable valor interior estético y económico y allí se ha instalado una vivienda necesaria para su familia, no cabe hacer lugar al pedido de demolición formulado por el consorcio, que en su momento se despreocupó de tratar el problema (voto del doctor Cifuentes) (CNCiv., Sala C, Febrero 28 1977). ED, 76-383.

Obras nuevas y modificaciones - Si nada intento la recurrente para evitar que la construcción, que no puede haberle pasado inadvertida, se llevara a cabo, no obstante existir medios legales idóneos para evitarla cuando de parte del oponente a la obra nueva concurre el requisito de la verosimilitud del derecho, y el perjuicio que puede recibir es mínimo frente al que le ocasionaría al demandado la destrucción de lo construído y la reconstrucción de lo que antes existía, a la vez que se consumaría una inútil destrucción de valores económicos, corresponde rechazar la acción tendiente a que se ordene de Moler las construcciones indebidas (CNCiv., Sala A, Febrero 9 1978). ED, 79-232.

Art. 6.- Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos:

a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administración;

b) Perturbar con ruidos, o de cualquier otra manera, la tranquilidad de los vecinos, ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio.

Art. 7.- El propietario del último piso no puede elevar nuevos pisos o realizar construcciones sin el consentimiento de los propietarios de los otros departamentos o pisos; al de la planta baja o subsuelo le está prohibido hacer obras que perjudiquen la solidez de la casa, excavaciones, sótanos, etcétera.

Toda obra nueva que afecte el inmueble común no puede realizarse sin la autorización de todos los propietarios.

Art. 8.- Los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de sus pisos o departamentos, salvo convención en contrario, las expensas de administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad y decoro. Están obligados en la misma forma, a contribuir al pago de las primas de seguro del edificio común y a las expensas debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes comunes por resolución de los propietarios, en mira de obtener su mejoramiento o de uso y goce más cómodo o de mayor renta.

Cuando las innovaciones ordenadas por los propietarios fueren, a juicio de cualquiera de ellos, de costo excesivo, o contrarias al reglamento o a la ley, o perjudiciales para la seguridad, solidez, salubridad, destino o aspecto arquitectónico exterior o interior del edificio, pueden ser objeto de reclamación formulada ante la autoridad judicial, y resuelta por el trámite correspondiente al interdicto de obra nueva; pero la resolución de la mayoría no será por eso suspendida sin una expresa orden de dicha autoridad.

Cualquiera de los propietarios, en ausencia del administrador y no mediando oposición de los demás, previamente advertidos, puede realizar expensas necesarias para la conservación o reparación de partes o bienes comunes con derecho a ser reembolsados. Podrá también, cualquiera de los propietarios realizar las reparaciones indispensables y urgentes sin llenar los requisitos mencionados, pudiendo reclamar el reembolso en la medida en que resultaren útiles. En su caso, podrá ordenarse restituir a su costa las cosas a su anterior estado.

Ningún propietario podrá liberarse de contribuir a las expensas comunes por renuncia del uso y goce de los bienes o servicios comunes ni por abandono del piso o departamento que le pertenece.

Art. 9.- Al constituirse el consorcio de propietarios, deberá acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administración, por acto de escritura pública que se inscribirá en el Registro de la Propiedad.

Dicho reglamento sólo podrá modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría no menor de dos tercios. Esta modificación deberá también consignarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.

El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los siguientes puntos:

a) Designación de un representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un extraño, que tendrá facultades para administrar las cosas de aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios para tal fin. Dicho representante podrá elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo;

b) Determinar las bases de remuneración del representante y la forma de su remoción; debiendo nombrarse, en su caso, el reemplazante por acto de escritura pública;

c) La forma y proporción de la contribución de los propietarios a los gastos o expensas comunes;

d) La forma de convocar la reunión de propietarios en caso necesario, la persona que presidirá la reunión, las mayorías necesarias para modificar el reglamento y adoptar otras resoluciones, no tratándose de los casos en que en esta ley se exige una mayoría especial.

Art. 10.- Los asuntos de interés común que no se encuentren comprendidos dentro de las atribuciones conferidas al representante de los condóminos, serán resueltos, previa deliberación de los propietarios, por mayoría de votos. Estos se computarán en la forma que prevea el reglamento y, en su defecto, se presumirá que cada propietario tiene un voto.

Si un piso o departamento perteneciera a más de un propietario, se unificará la representación. Cuando no fuere posible lograr la reunión de la mayoría necesaria de propietarios, se solicitará al juez que convoque a la reunión, que se llevará a cabo en presencia suya y quedará autorizado a tomar medidas urgentes. El juez deberá resolver en forma sumarísima, sin más procedimiento que una audiencia y deberá citar a los propietarios en la forma que procesalmente corresponda a fin de escucharlos.

Art. 11.- El representante de los propietarios actuará en todas las gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier clase, como mandatario legal y exclusivo de aquéllos.

Está, además, obligado a asegurar el edificio contra incendio.

Art. 12.- En caso de destrucción total o parcial de más de dos terceras partes del valor, cualquiera de los propietarios puede pedir la venta del terreno y materiales. Si la mayoría no lo resolviera así, podrá recurrirse a la autoridad judicial. Si la destrucción fuere menor, la mayoría puede obligar a la minoría a contribuir a la reconstrucción, quedando autorizada, en caso de negarse a ello dicha minoría, a adquirir la parte de ésta, según valuación judicial.

Art. 13.- Los impuestos, tasas o contribuciones de mejoras se cobrarán a cada propietario independientemente. A tal efecto se practicarán las valuaciones en forma individual, computándose a la vez la parte proporcional indivisa de los bienes comunes.

Art. 14.- No podrá hipotecarse el terreno sobre el que se asienta el edificio de distintos propietarios, si la hipoteca no comprende a éste y si no cuenta con la conformidad de todos los propietarios.

Cada piso o departamento podrá hipotecarse separadamente, y el conjunto de los pisos o departamentos, por voluntad de todos los propietarios.

Art. 15.- En caso de violación por parte de cualquiera de los propietarios u ocupantes, de las normas del artículo 6, el representante o los propietarios afectados formularán la denuncia correspondiente ante el juez competente y acreditada en juicio sumarísimo la transgresión, se impondrá al culpable pena de arresto hasta veinte días o multa en beneficio del Fisco, de doscientos a cinco mil pesos.

El juez adoptará además las disposiciones necesarias para que cese la infracción, pudiendo ordenar el allanamiento del domicilio o el uso de la fuerza pública si fuera menester.

Sin perjuicio de lo dispuesto precedentemente, si el infractor fuese un ocupante no propietario, podrá ser desalojado en caso de reincidencia.

La acción respectiva podrá ser ejercida por el representante de los propietarios o por el propietario afectado.

La aplicación de estas penas no obstará el ejercicio de la acción civil resarcitoria que competa al propietario o propietarios afectados.

Art. 16.- En caso de vetustez del edificio, la mayoría que represente más de la mitad del valor podrá resolver la demolición y venta del terreno y materiales. Si resolviera la reconstrucción, la minoría no podrá ser obligada a contribuir a ella, pero la mayoría podrá adquirir la parte de los disconformes, según valuación judicial.

Art. 17.- La obligación que tienen los propietarios de contribuir al pago de las expensas y primas de seguro total del edificio, sigue siempre al dominio de sus respectivos pisos o departamentos en la extensión del artículo 3266 del Código Civil, aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición; y el crédito respectivo goza del privilegio y derechos previstos en los artículos 3901 y 2686 del Código Civil.

Art. 18.- A los efectos de la presente ley, quedan derogados los artículos 2617, 2685 in fine y 2693 del Código Civil, así como toda otra disposición que se oponga a lo estatuido en esta ley.

Art. 19.- El Poder Ejecutivo reglamentará esta ley estableciendo los requisitos de inscripción en el Registro de la Propiedad, de los títulos a que la misma se refiere, forma de identificación de los pisos o departamentos, planos que será necesario acompañar, etcétera.

Art. 20.- Comuníquese, etc.